当事務所の無料法律相談会でおなじみ　アイリス国際司法書士事務所　橋本 大輔 先生　のブログです。

令和６年４月１日から義務化された「相続登記」に関する話題を中心に、

様々な角度から色々なお話をしてくださっています。

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「あいりす相続らじお」（相続・相続登記義務化・生前対策・終活をやさしく学べる音声解説メディア）

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住宅ローンを完済したあと、多くの方が「これで不動産の手続きは終わり」と考えます。

しかし、実務の現場ではそう単純にはいかないケースが少なくありません。

特に問題となるのが、抵当権抹消の前に所有者が亡くなっている場合です。

この場合、

「ローンは完済しているのだから、そのまま抵当権を消せばよいのでは？」

と考えがちですが、登記の世界ではそうはいきません。

所有者が亡くなっている場合、原則として

相続登記を先に行う必要があります。

第４回では、単独所有のケースを中心に、

抵当権抹消と相続登記の関係について、基本ルールを整理していきます。

目次

１．抵当権抹消の当事者関係をもう一度確認

２．登記権利者が死亡している場合の扱い

３．単独所有のケースの基本的な流れ

４．なぜ先に相続登記が必要なのか

５．相続登記義務化との関係

６．読者への気づき

1．抵当権抹消の当事者関係をもう一度確認

まず、抵当権抹消登記の基本構造を確認しておきましょう。

抵当権抹消登記では、

　・登記義務者：金融機関（抵当権者）

　・登記権利者：不動産の所有者

という関係になります。

つまり、

金融機関が「抵当権を消します」と同意し、

所有者が「その登記を受けます」と申請する

という構造になっています。

この「所有者」が誰なのか、という点が非常に重要です。

2．登記権利者が死亡している場合の扱い

では、登記権利者である所有者が、すでに亡くなっていた場合はどうなるのでしょうか。

たとえば、

　・所有者Ａ（単独所有）

　・抵当権付き不動産

　・ローン完済後にＡが死亡

というケースです。

この場合、登記簿上の所有者は依然としてＡのままですが、

現実にはＡは亡くなっており、法律上の権利は相続人に移転しています。

つまり、

登記簿上の所有者と、実際の権利者が一致していない状態

になっているのです。

登記は、この「現実の権利関係」を反映させる制度です。

そのため、まず行うべきは、

Ａから相続人への所有権移転（相続登記）

ということになります。

3．単独所有のケースの基本的な流れ

単独所有者が亡くなっている場合、手続きの基本的な順序は次のとおりです。

① 相続登記

　Ａ → 相続人（Ｂなど）

② 抵当権抹消登記

　金融機関 → 新所有者Ｂ

この順序が、実務上の原則です。

もし相続登記をせずに、

亡くなったＡの名義のままで抵当権抹消をしようとすると、

　・登記権利者が死亡している

　・本人の意思確認ができない

　・代理関係も成立しない

という問題が生じます。

そのため、原則として

相続登記を先に行う必要がある

という結論になります。

4．なぜ先に相続登記が必要なのか

ここで、「なぜ順序にこだわるのか」という疑問が出てきます。

理由は大きく分けて２つあります。

（1）登記の当事者が存在しないから

抵当権抹消登記では、所有者が登記権利者になります。

しかし、その所有者がすでに死亡している場合、

　・登記権利者本人が存在しない

　・委任状も取得できない

という状態になります。

つまり、

登記申請の当事者が成立しない

という根本的な問題があるのです。

（2）登記の連続性が保たれないから

登記制度では、権利の移転は順序どおりに行う必要があります。

本来の権利の流れは、

Ａ（死亡）

↓

相続人Ｂ

↓

Ｂが抵当権のない完全な所有者になる

という順序です。

ところが、相続登記を省略すると、

Ａ（すでに死亡）

↓

抵当権だけ消える

という不自然な登記の流れになります。

このような状態は、登記制度の原則に反するため、

相続登記を先に行う必要があるのです。

5．相続登記義務化との関係

さらに重要なのが、

相続登記の義務化制度です。

2024年4月から、相続によって不動産を取得した場合、

　・相続を知った日から3年以内に

　・相続登記を申請する義務

が課されています。

これに違反すると、

過料（行政罰）の対象になる可能性もあります。

つまり、

　・抵当権抹消のために相続登記が必要

　・そもそも相続登記自体が義務化されている

という二重の意味で、

相続登記は避けて通れない手続きになっているのです。

6．読者への気づき

今回のポイントをまとめると、次のようになります。

　・抵当権抹消の登記権利者は所有者

　・その所有者が死亡している場合

　・先に相続登記が必要になる

つまり、

「ローンを完済しただけでは終わらない」

ということです。

完済後も、

　・抵当権抹消

　・相続登記

　・名義の整理

といった手続きをきちんと行っておかないと、

将来の売却や相続の際に大きな負担となってしまいます。

次回は、

共有者の一人が亡くなっていた場合という、

さらに実務で悩ましいケースについて解説していきます。

抵当権抹消登記の書類を確認していると、こんな場面に出会うことがあります。

「登記簿に書かれている銀行名と、今の銀行の名前が違う…」

住宅ローンは20年、30年という長い期間にわたるものです。

その間に、金融機関の名前が変わったり、組織が再編されたりすることは珍しくありません。

しかし、登記の世界では「名前が違う」というだけで、そのままでは抹消できない

という問題が生じます。

今回は、金融機関の商号変更や業務承継がある場合に必要となる

**「変更証明書」**の実務について解説します。

目次

１．登記簿の金融機関名が違うという問題

２．なぜ名前が違うと抹消できないのか

３．よくある商号変更の例

４．政府系金融機関の業務承継のケース

５．変更証明書とは何か

６．会社法人等番号による添付省略

７．古い抵当権ほど注意が必要

1．登記簿の金融機関名が違うという問題

抵当権抹消登記では、

登記簿に記載されている抵当権者と、

抹消を承諾している金融機関が同一であることが前提になります。

ところが、実務では次のようなケースがよくあります。

登記簿：○○相互銀行

現在の金融機関：○○銀行

あるいは、有名なケースでは

登記簿：住宅金融公庫

現在の金融機関：住宅金融支援機構

といった具合に、

登記簿の名前と現在の名前が一致しないことがあります。

この状態では、法務局から見ると、

「本当に同じ権利者なのか？」

という疑問が残ります。

そのため、そのままでは抵当権抹消登記を受け付けてもらえません。

2．なぜ名前が違うと抹消できないのか

登記は、形式的・画一的な制度です。

法務局は、

この人（法人）が

この権利を持っている

ということを、登記簿の記載に基づいて判断します。

そのため、

登記簿上の抵当権者：A

抹消書類の発行者：B

となっている場合、

AとBが同一人物（法人）であることを証明しなければならない

というルールになっています。

この「同一性の証明」に使われるのが、

変更証明書です。

3．よくある商号変更の例

特に多いのが、金融制度の変化に伴う商号変更です。

代表的な例としては、

相互銀行 → 普通銀行

という変更があります。

かつては「○○相互銀行」という名称だった金融機関が、

制度改正により普通銀行へ移行し、

「○○銀行」へ商号変更

しているケースです。

登記簿には、当時の名称である「○○相互銀行」と記載されているため、

現在の「○○銀行」が抹消書類を出しても、そのままでは同一性が確認できません。

4．政府系金融機関の業務承継のケース

もう一つ、実務でよく見かけるのが

政府系金融機関の再編による業務承継です。

代表的な例が、

住宅金融公庫

　　↓

独立行政法人 住宅金融支援機構

という流れです。

住宅金融公庫は廃止され、

その業務を住宅金融支援機構が引き継いでいます。

しかし、登記簿上の抵当権者は

あくまで「住宅金融公庫」と記載されています。

そのため、

「住宅金融支援機構が、住宅金融公庫の権利を承継している」

という事実を証明する必要があります。

この場合も、変更証明書が必要になります。

5．変更証明書とは何か

変更証明書とは、

登記簿上の金融機関と、現在の金融機関が同一であることを証明する書類

のことです。

通常は、次の書類を利用します。

会社の登記事項証明書（登記簿謄本）

これにより、

・旧商号

・商号変更の履歴

・合併の経緯

・現在の商号

などが確認できます。

その結果、

「登記簿に記載された金融機関と、

　現在の金融機関は同一である」

ということが証明されます。

6．会社法人等番号による添付省略

金融機関が法人である場合は、

会社法人等番号

を申請書に記載することで、

変更証明書の添付を省略することができます。

この番号をもとに、

法務局が商業登記を確認できるためです。

ただし、ここでも重要な実務上の注意点があります。

それは、

実際に添付を省略しても、

添付書類欄には「変更証明書」と記載が必要

という点です。

この記載を忘れると、

補正の対象になる可能性があります。

7．古い抵当権ほど注意が必要

金融機関の変更が問題になるのは、主に古い抵当権です。

例えば、

昭和時代に設定された抵当権

30年以上前の住宅ローン

などでは、

相互銀行時代の名称

すでに存在しない金融機関名

が登記簿に残っていることも珍しくありません。

そのため、

「書類は揃っているはずなのに、なぜか抹消登記が進まない」

というケースの多くは、

この金融機関の変更関係が原因になっています。

抵当権抹消登記は単純な手続きと思われがちですが、

こうした歴史的な経緯が絡むと、

一気に実務が複雑になることもあります。

次回予告

第4回では、

「所有者が亡くなっていた場合、どうなるのか？」

という、抵当権抹消登記で非常によく起こる問題について、相続登記との関係を中心に解説します。

抵当権抹消登記のご依頼を受けて、金融機関から届いた書類を確認していると、時々こんなことがあります。

「登記識別情報が見当たりません」

「権利証を紛失してしまったようです」

住宅ローンの設定から20年、30年と経っていることも多く、

その間に書類を紛失してしまうことは珍しくありません。

では、権利証がない場合、抵当権抹消登記はできないのでしょうか。

結論から言えば、制度上は可能です。

ただし、その場合には

**「事前通知制度」**という特別な手続きを利用することになります。

今回は、この事前通知制度の仕組みと、

実務上重要になる印鑑証明書や会社法人等番号の扱いについて解説します。

目次

１．登記識別情報（権利証）の役割

２．権利証を紛失していた場合の対応

３．事前通知制度とは何か

４．印鑑証明書が必要になる理由

５．法人の場合は会社法人等番号で代替できる

６．実務でよくある勘違い

1．登記識別情報（権利証）の役割

抵当権抹消登記の基本書類の一つに、

登記識別情報（または登記済証＝いわゆる権利証）

があります。

これは、抵当権を設定した際に

抵当権者である金融機関に発行されたものです。

この書類は、

「確かにこの金融機関が抵当権者である」

ということを証明するための重要な情報です。

そのため、通常の抵当権抹消登記では、

この登記識別情報を添付して申請を行います。

2．権利証を紛失していた場合の対応

しかし、現実の実務では、

　・金融機関側で書類を紛失している

　・合併や組織変更の過程で所在が不明

　・古い書類で保管場所が分からない

といった事情で、

登記識別情報が見つからないこともあります。

この場合、

「もう抹消登記はできないのでは？」

と心配されることもありますが、

制度上は別の方法が用意されています。

それが、事前通知制度です。

3．事前通知制度とは何か

事前通知制度とは、

登記識別情報の代わりに、

法務局が本人確認を行う制度です。

流れは次のとおりです。

① 抵当権抹消登記を申請する

② 法務局から登記義務者（金融機関）へ封書が届く

③ 金融機関がその書類に実印を押印して返送

④ 法務局が印影を照合

⑤ 問題なければ登記が完了

つまり、

「本当に金融機関が抹消に同意しているのか」

を、法務局が直接確認する仕組みです。

この手続きを経ることで、

登記識別情報がなくても登記が可能になります。

4．印鑑証明書が必要になる理由

ここで重要になるのが、

金融機関の印鑑証明書です。

※法務局で金融機関が取得することになりますが、通常はないと思います。事前通知では、

金融機関が返送した書類に押された実印

と

登録されている印影

を照合する必要があります。

その照合資料として、

印鑑証明書が必要になるわけです。

通常の抵当権抹消登記では

印鑑証明書は不要ですが、

事前通知を利用する場合に限って必要になる

という点は、実務上の重要ポイントです。

5．法人の場合は会社法人等番号で代替できる

金融機関は法人ですので、

印鑑証明書の代わりに次の方法が利用できます。

会社法人等番号の提供

この番号を申請書に記載すれば、

　法務局が商業登記を確認し

　登録されている印影と照合

することが可能になります。

その結果、

印鑑証明書の実際の添付は省略可能となります。

ただし、ここで一つ重要な実務上の注意点があります。

それは、

添付書類欄には「印鑑証明書」と記載が必要

という点です。

実際には会社法人等番号で確認を行う場合でも、

申請書上は「印鑑証明書」を添付書類として明記しなければなりません。

この点を知らずに申請すると、

補正になる可能性があります。

6．実務でよくある勘違い

この事前通知制度に関して、

現場でよくある勘違いがあります。

それは、

「印鑑証明書は常に必要」

という思い込みです。

しかし実際には、

通常の抹消登記

　→ 印鑑証明書は不要

事前通知を利用する場合のみ

　→ 印鑑証明書が必要

という整理になります。

また、

印鑑証明書の代わりに会社法人等番号が使える

それでも添付書類欄には記載が必要

という点も、実務特有の細かな注意点です。

こうした部分を一つ一つ確認しながら進めることが、

抵当権抹消登記の現場では欠かせません。

次回予告

第3回では、

「銀行名が違う！」

商号変更や合併がある場合の変更証明書

について、実務で頻繁に起こる金融機関の変遷と、

その対処方法を解説します。

住宅ローンを完済すると、多くの方は「これで家は完全に自分のものになった」と感じると思います。

しかし、登記の世界ではそれだけでは終わりません。

住宅ローンを借りたとき、不動産には「抵当権」という担保が設定されています。

そしてローンを完済した後は、その抵当権を正式に消す手続き――抵当権抹消登記が必要になります。

この手続きは、一見すると「書類を出すだけの簡単な登記」に見えるかもしれません。

しかし、実務の現場では思いがけない問題が潜んでいることも少なくありません。

今回から5回にわたり、司法書士の実務の中で実際に起きる問題をもとに、

抵当権抹消登記の現場のリアルをお伝えしていきます。

第1回は、まず基本となる

「金融機関から連絡が来たら何が起きるのか」

という流れから見ていきます。

目次

１．住宅ローン完済後に届く金融機関からの連絡

２．抵当権抹消登記の当事者関係

３．基本となる添付書類の内容

４．印鑑証明書は原則不要

５．会社法人等番号の役割

６．「簡単な登記」のはずが難しくなる理由

1．住宅ローン完済後に届く金融機関からの連絡

住宅ローンを完済すると、金融機関から次のような連絡が来ます。

「ローンが完済されましたので、抵当権抹消の手続きをお願いします」

金融機関によって対応は異なりますが、

　・抹消書類を郵送してくる

　・窓口で受け取るよう案内される

　・提携している司法書士を紹介される

といった流れが一般的です。

このとき、多くの方がこう思います。

「ローンは終わったんだから、特に何もしなくていいのでは？」

しかし、登記簿の上では、

抵当権は自動では消えません。

完済しても、登記をしなければ

「まだ担保がついている不動産」

という状態のままなのです。

2．抵当権抹消登記の当事者関係

抵当権抹消登記には、次の2つの当事者が登場します。

　・登記義務者：金融機関（抵当権者）

　・登記権利者：所有者

つまり、

　・抵当権を持っている金融機関が「消します」と承諾し

　・所有者が「消してください」と申請する

という形になります。

この関係は、相続登記や売買登記とは少し違うため、

一般の方には分かりにくい部分でもあります。

3．基本となる添付書類の内容

司法書士に依頼が来た場合、基本となる添付書類は次のとおりです。

① 金融機関の委任状

② 所有者の委任状

③ 解除証書（登記原因証明情報）

④ 登記識別情報または登記済証（権利証）

この4点が揃えば、通常は抵当権抹消登記の申請が可能です。

このうち、

　・解除証書

　・金融機関の委任状

は、金融機関から交付されます。

また、登記識別情報（権利証）は

抵当権設定時に金融機関へ発行されているものです。

そのため、抹消手続きの際には

金融機関からまとめて渡されることが多いのが特徴です。

4．印鑑証明書は原則不要

抵当権抹消登記では、

「金融機関の印鑑証明書が必要なのでは？」

と思われる方も多いのですが、

通常のケースでは不要です。

なぜなら、

　・金融機関は法人であり

　・商業登記の情報で確認ができる

からです。

個人の売買登記などとは違い、

毎回印鑑証明書を添付する必要はありません。

5．会社法人等番号の役割

金融機関が法人である場合、

申請書には次の情報を記載します。

会社法人等番号

これは、法人ごとに付けられている

いわば「会社の識別番号」です。

この番号を記載することで、

法務局が商業登記を確認できる

印鑑証明書などの添付を省略できる

という仕組みになっています。

実務では、

「印鑑証明書の代わりに会社法人等番号」

という理解で差し支えありません。

6．「簡単な登記」のはずが難しくなる理由

ここまで読むと、

「書類が揃えば簡単にできる登記」

と思われるかもしれません。

実際、何の問題もなければ

抵当権抹消登記は比較的シンプルな手続きです。

しかし、実務の現場では次のような問題が頻繁に起こります。

　・権利証を紛失している

　・金融機関の名前が変わっている

　・所有者が亡くなっている

　・共有者の一人が相続未了

こうした事情が一つでもあると、

単なる抹消登記のはずが、

相続登記や変更登記を伴う複雑な手続きに発展することもあります。

その結果、

「ローンはとっくに終わっているのに、

　登記が何年も放置されている」

というケースも珍しくありません。

次回予告

第2回では、

「権利証をなくしていた場合、どうするのか？」

という、実務で非常に多いケースについて、

事前通知制度と印鑑証明書の関係を解説します。

相続登記は「いつかやればいい手続き」ではありません。

香川県内でも、放置が10年・20年と続いた結果、相続人が10人以上に増え、手続き不能になるケースが急増しています。

しかし逆に言えば、早く動けば、ほとんどの問題は簡単に解決できます。

この最終回では、香川県17市町で実際に多いトラブルを総整理し、

「何から手を付ければいいのか」を具体的にまとめました。

ご家族を困らせないための"保存版ガイド"としてお読みください。

目次

1 ．香川県で相続登記トラブルが急増している理由

2  ．相続登記トラブルTOP5（地域事例まとめ）

3  ．【表】放置年数別リスク比較

4  ．【表】相続人の人数別 手続き難易度

5  ．司法書士に依頼するベストタイミング

6  ．今すぐ確認！相続登記チェックリスト

7  ．まとめ

1 香川県で相続登記トラブルが急増している理由

令和6年から相続登記が義務化され、

「3年以内に登記しなければ過料の可能性」というルールが始まりました。

しかし香川県では、

　　　・県外や海外に相続人がいる

　　　・農地や山林が多い

　　　・昔の共有名義が残っている

　　　・空き家が増えている

こうした地域特性があり、放置されやすい環境がそろっています。

結果として、

「話し合いができない」

「連絡が取れない」

「書類が集まらない」

といった"詰み状態"になるケースが後を絶ちません。

2 相続登記トラブルTOP5（地域事例まとめ）

第1位：長期放置＋県外相続人（高松市郊外）

相続人が東京・大阪・海外在住。

連絡・印鑑証明取得・郵送だけで数か月。

1人でも反対すると手続き停止。

👉 最も多い典型例

第2位：共有名義のまま次の相続へ（善通寺市）

兄弟5人で法定相続分登記 → その後さらに各家庭で相続発生。

最終的に相続人が15名以上に。

👉 早期整理しないと雪だるま式に増加

第3位：農地・山林の放置（丸亀市・三豊市）

境界不明・測量未実施・農地法届出が必要。

「売れない・貸せない・処分できない」土地に。

👉 管理コストだけが増加

第4位：空き家の老朽化（観音寺市・東かがわ市）

所有者不明のまま倒壊・近隣トラブル。

解体や売却が進まず固定資産税だけ発生。

👉 家族に"負動産"が残る

第5位：義務化直前の駆け込み（綾川町・三木町）

慌てて登記 → 書類不足・相続関係複雑化で長期化。

👉 余裕を持った準備が必要

3 【表】放置年数別リスク

放置期間　　　　起こること

3年以内　　　　比較的スムーズに解決可能

5～10年　　　　相続人が増え始める

10～20年　　　　連絡不能者・所在不明発生

20年以上　　　　数十人規模になり協議困難

👉 10年を超えると難易度が一気に上がります

4 【表】相続人の人数別 難易度

人数　　　　難易度

1～2人　　　★ すぐ完了

3～4人　　　★★ 話し合い必要

5～7人　　　★★★ 調整が大変

※司法書士が特定の相続人を代理して他の相続人との調整はできません。

調整が必要な場合は、弁護士にご依頼ください。

8人以上　　★★★★ 専門家必須

👉 人数が増える前に動くことが最大の対策

5 司法書士に依頼するベストタイミング

ベストは「今すぐ」です。

特に以下に1つでも当てはまれば、早期相談をおすすめします。

　　　・県外の相続人がいる

　　　・昔の共有名義

　　　・農地や山林がある

　　　・空き家になっている

　　　・戸籍収集が不安

早期相談なら、

✔ 必要書類の整理

✔ 手続き短縮

✔ 将来の二次相続対策

✔ 生前対策提案

まで一括サポートできます。

6 今すぐ確認！相続登記チェックリスト

□ 　名義が祖父母・親のまま

□ 　相続から3年以上経っている

□ 　相続人が5人以上いる

□ 　県外在住者がいる

□ 　共有名義の土地がある

□ 　空き家・農地・山林がある

👉 1つでも該当 → 早めの手続き推奨

7 まとめ

相続登記は、

「後回しにすると難しくなる」

「早くやるほど簡単になる」

とてもシンプルな手続きです。

そしてこれは、家族への最後の思いやりでもあります。

香川県全域で、同じ悩みを抱える方が増えています。

どうか一人で抱え込まず、専門家を頼ってください。

（無料相談会のご案内）

生前対策・相続対策に関する無料相談は随時受付中です（完全予約制）。

📞 電話予約：087-873-2653

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また、相続税対策・登記相談も含めた無料相談会も開催中です：

・第3水曜開催：087-813-8686（要予約）

・詳細はこちら：相談会ページへ

香川県外にお住まいの方も、オンライン・Zoomでのご相談が可能です。お気軽にお問い合わせください。

「山に土地があるらしいけど、どこか分からない」

「畑を相続したけど、境界がはっきりしない」――。

観音寺市や三豊市では、こうした"農地・山林の相続"の相談が年々増えています。実はこのタイプの不動産は、登記の前に「土地を特定できない」という問題にぶつかることも少なくありません。放置すればするほど手続きは困難になります。今回は、地域特有のトラブル事例と、生前にできる備えを解説します。

目次

1． 観音寺・三豊エリアで農地・山林の相続が難しい理由

2． 「相続登記だけすればOK」ではない現実

3 ．想定事例｜場所が分からず売却できなかったケース

4． 農地・山林特有の4つのリスク

5 ．生前にやっておきたい具体的な対策

6 ．まとめ｜土地は"分かる状態"にして残すのが思いやり

1 観音寺・三豊エリアで農地・山林の相続が難しい理由

観音寺市、三豊市、多度津町、琴平町は、

香川県内でも特に農地や山林が多い地域です。

　　　・田んぼ

　　　・畑

　　　・みかん畑

　　　・山林

　　　・ため池周辺の土地

こうした不動産を、先祖代々受け継いできたご家庭も多いのではないでしょうか。

しかし近年、

「子どもは農業をしない」

「県外に住んでいる」

「使い道がない」

という理由から、管理されない土地が急増しています。

その結果、相続の場面で

「そもそも土地の状況が分からない」

という問題が起きています。

2 「相続登記だけすればOK」ではない現実

相続登記というと、

「書類を出せば名義が変わるだけ」

と思われがちです。

確かに住宅地の土地であれば、それほど難しくありません。

しかし農地や山林の場合は違います。

　　　・境界が不明

　　　・面積が実際と違う

　　　・登記簿と現況が一致しない

　　　・そもそも場所が特定できない

こうしたケースが本当に多いのです。

つまり、　登記以前に"土地の整理"が必要　になります。

ここで初めて、

「こんなに大変だとは思わなかった」

という声をよく聞きます。

3 想定事例｜場所が分からず売却できなかったケース

例えば、こんなケースです（内容は一部変更しています）。

三豊市にお住まいの方。

父の相続で山林と畑を相続。

「使わないので売りたい」と相談に来られました。

ところが調査すると、

　　　・現地の場所が正確に分からない

　　　・境界杭がない

　　　・隣地との境目が不明

　　　・登記簿面積と実測が大きく違う

このままでは買い手がつきません。

結局、

　　　・土地家屋調査士による測量

　　　・境界確認

　　　・地積更正登記

これらが必要になり、完了まで約1年。

費用も想定以上にかかりました。

「父が元気なうちに整理しておけばよかった」

ご家族はそう話されていました。

これは決して特別な話ではありません。

この地域では、よくあるケースです。

4 農地・山林特有の4つのリスク

農地や山林の相続には、特有のリスクがあります。

① 境界トラブルが起きやすい

② 測量費用が高額になりやすい

③ 農地法の届出・許可が必要

④ 買い手が見つかりにくい

さらに、相続登記を放置すると、

　　　・相続人が増える

　　　・手続きが複雑化

　　　・ますます処分できない

という悪循環に陥ります。

結果として、

「価値があるはずの土地が負担になる」

いわゆる"負動産"になってしまうのです。

5 生前にやっておきたい具体的な対策

では、どうすればよいのでしょうか。

農地・山林こそ、生前の整理が最も効果的 です。

具体的には、

① 不動産の所在地・現況を把握する

② 名義を確認し、古い相続があれば早めに登記

③ 境界の確認・測量の実施

④ 売却・活用・手放すかの方針を決める

⑤ 遺言書で承継者を明確にする

特に、

「場所が分かる」

「境界がはっきりしている」

この状態にしておくだけで、将来の手続きは驚くほど簡単になります。

これは家族への大きなプレゼントです。

6 まとめ｜土地は"分かる状態"にして残すのが思いやり

農地や山林は、昔は大切な資産でした。

しかし今は、管理できなければ負担にもなります。

だからこそ、ただ「残す」のではなく、「整理して残す」ことが大切 です。

観音寺市・三豊市周辺で土地をお持ちの方は、

　　　・場所は分かりますか？

　　　・境界ははっきりしていますか？

　　　・名義は最新ですか？

ぜひ一度確認してみてください。

元気なうちのひと手間が、将来の家族を大きく助けます。

それが、本当の生前対策です。

（無料相談会のご案内）

生前対策・相続対策に関する無料相談は随時受付中です（完全予約制）。

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「相続登記が義務化されたと聞いて慌てて来ました」――。

綾川町やさぬき市、東かがわ市では、こうした"駆け込み相談"が急増しています。しかし実際には、相続人が認知症になっていたり、連絡が取れなかったりして、手続きそのものが進められないケースも少なくありません。相続登記は「後でやろう」では間に合わない時代です。今回は、現場で増えている実例とともに、生前にできる具体的な備えを解説します。

目次

1 ．相続登記義務化で何が変わったのか

2 ． 綾川・さぬき・東かがわで相談が増えている理由

3 ． 想定事例｜登記したくてもできなかったケース

4  ．放置すると起こる「手続不能リスク」

5  ．生前にできる具体的な対策5つ

6 ． まとめ｜元気な今こそ最大のチャンス

1 相続登記義務化で何が変わったのか

2024年4月から、相続登記が義務化されました。

不動産を相続した場合、

原則3年以内に相続登記をしなければならない

というルールになっています。

「今まで任意だったのに、義務になった」

これをきっかけに、登記の重要性が一気に注目されました。

しかし実務では、

「義務になったからやろう」

と動いた時には、すでに遅いケースも増えています。

なぜなら、相続登記は、　"いつでもできる手続き"ではない　からです。

2 綾川・さぬき・東かがわで相談が増えている理由

このエリアには、共通する地域特性があります。

　　　・農家・山林所有者が多い

　　　・空き家が増えている

　　　・高齢世帯が多い

　　　・子ども世代が県外に出ている

つまり、

「不動産はあるけれど使っていない」

「とりあえず放置」

この状態になりやすい地域なのです。

そして、

　　　・父が亡くなって10年

　　　・母が亡くなって15年

　　　・名義は祖父のまま

こうした"昔の相続"がそのままになっているケースが非常に多く見られます。

義務化をきっかけに慌てて相談に来られますが、その時点で手続きが複雑化していることがほとんどです。

3 想定事例｜登記したくてもできなかったケース

例えば、こんなケースです（内容は一部変更しています）。

綾川町の自宅と農地。

父が10年前に死亡。

「そのうちやろう」と思いながら相続登記は未了。

義務化のニュースを見て相談に来られました。

ところが調べてみると、

　　　・相続人は母と子3人

　　　・母がすでに認知症

　　　・判断能力なし

この場合、遺産分割協議ができません。

登記するためには、

成年後見人の選任申立て → 家庭裁判所手続き → 数か月以上

という流れになります。

時間も費用も、当初想定の何倍もかかってしまいました。

ご家族の言葉は、「元気なときにやっておけば、すぐ終わったのに…」でした。

これは、今まさに増えている典型例です。

4 放置すると起こる「手続不能リスク」

相続登記を放置すると、単に「面倒」になるだけではありません。

「できなくなる」可能性がある のです。

具体的には、

① 相続人が認知症になる

② 相続人が亡くなり二次相続が発生

③ 連絡が取れない人が出る

④ 戸籍が古すぎて取得困難

⑤ 農地法などの手続きが増える

こうなると、

　　　・売却できない

　　　・担保に入れられない

　　　・名義変更もできない

つまり、不動産が完全に塩漬けになります。

これは資産ではなく「負動産」です。

残された家族にとっては大きな負担になります。

5 生前にできる具体的な対策5つ

では、どうすれば防げるのでしょうか。

ポイントはただ一つ。

「元気なうちに終わらせる」こと。

具体的には、

① 登記名義を確認する

② すでに発生している相続は早めに登記する

③ 誰が引き継ぐか家族で話し合う

④ 遺言書を作成する

⑤ 贈与や家族信託なども含め専門家に相談する

特に「今すぐ登記できるものは今やる」。

これだけで将来の負担は劇的に減ります。

登記は、早ければ数日で終わる手続きです。

放置した結果、数年かかる手続きに変わってしまうのは本当にもったいないことです。

6 まとめ｜元気な今こそ最大のチャンス

相続登記の義務化は、

「罰則が怖い制度」ではありません。

本質は、

「家族が困らないよう、早めに整理しましょう」

というメッセージです。

綾川町・さぬき市・東かがわ市では、

昔の名義のままの不動産がまだ多く残っています。

だからこそ、

　　　・まだ元気

　　　・判断能力がある

　　　・家族と話ができる

この「今」が最大のチャンスです。

未来の家族のために、まずは名義確認から始めてみてください。

それが一番確実な生前対策になります。

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「とりあえず兄弟で半分ずつ」「平等に分けておけば安心」――。

善通寺市や丸亀市では、この"共有名義"が原因で、後の世代が何年も相続手続きに苦しむケースが増えています。実は、共有登記はトラブルの先送りに過ぎません。本当に家族の負担を減らすなら、生前に「誰が引き継ぐか」を決めておくことが何よりの対策です。今回は、現場で多い事例とともに、生前にできる具体策を解説します。

目次

1． 善通寺・丸亀エリアで多い「共有名義」の相続登記

2 ．なぜ「とりあえず法定相続分」が選ばれてしまうのか

3 ．想定事例｜兄弟共有が20年後に大問題になったケース

4 ．共有名義が招く5つのリスク

5 ．生前にやっておきたい具体的な対策

6 ．まとめ｜"平等＝共有"ではないという考え方

1 善通寺・丸亀エリアで多い「共有名義」の相続登記

善通寺市・丸亀市・坂出市・宇多津町では、

昔から「実家はそのまま残す」「兄弟みんなの財産」という考え方が強く、相続時に共有名義にするケースが非常に多く見られます。

相続が発生すると、

「揉めたくないから平等に」

「とりあえず半分ずつ」

「将来どうするかは後で考えよう」

こうして 法定相続分どおりの共有登記 を選択される方が少なくありません。

一見、円満で合理的な方法に見えます。

しかし、司法書士の立場から見ると、実はこれが 将来トラブルの"入口" になっているのです。

2 なぜ「とりあえず法定相続分」が選ばれてしまうのか

共有登記が選ばれる理由はシンプルです。

　　　・話し合いが面倒

　　　・誰が相続するか決めきれない

　　　・兄弟間で気を遣う

　　　・「今困っていない」

つまり、問題の先送りです。

相続発生直後は、まだ兄弟全員が元気で連絡も取れます。

そのため「このままで大丈夫だろう」と思ってしまうのです。

しかし、時間は必ず流れます。

そして10年、20年後――

状況は大きく変わります。

3 想定事例｜兄弟共有が20年後に大問題になったケース

例えば、こんなケースがありました（内容は一部変更しています）。

善通寺市の実家土地建物。

父の相続時、兄弟4人で4分の1ずつ共有登記。

当時は皆近くに住み、仲も良好でした。

ところが20年後。

　　　・長男死亡 → 子ども2人が相続

　　　・次男死亡 → 配偶者と子3人が相続

　　　・三男は県外在住

　　　・四男は連絡が取れない

気づけば、権利者は合計9人に。

実家を売却しようとしても、「全員の同意と印鑑が必要」

これが大きな壁になりました。

話し合い、戸籍収集、書類郵送…。

最終的に解決まで数年かかりました。

ご家族から出た言葉は、

「最初に一人にまとめておけば良かった」

でした。

これは決して珍しい話ではありません。

むしろ、この地域では"よくあるパターン"です。

4 共有名義が招く5つのリスク

共有名義には、次のようなリスクがあります。

① 相続のたびに権利者が増える

② 1人でも反対すると売却できない

③ 修繕や建替えも自由にできない

④ 連絡不能者が出ると手続き停止

⑤ 認知症になると成年後見が必要

つまり、

「誰も自由に決められない不動産」

になってしまうのです。

これは資産ではなく、負担に近い状態です。

子や孫世代にとっては「厄介な不動産」になりかねません。

5 生前にやっておきたい具体的な対策

では、どうすればよいのでしょうか。

答えはシンプルです。

共有にしないこと。

そのために、生前に次の対策を行います。

① 誰が引き継ぐか家族で話し合う

② 遺言書で承継者を明確に指定する

③ 代償金で公平性を確保する

④ 生前贈与や家族信託の活用

⑤ 名義や権利関係を今のうちに整理

特に遺言書は非常に効果的です。

「この不動産は長男に相続させる」

これだけで、共有は防げます。

手続きも圧倒的にシンプルになります。

6 まとめ｜"平等＝共有"ではないという考え方

多くの方が勘違いされていますが、

平等 ＝ 共有

ではありません。

本当の平等とは、

「手続きで家族に迷惑をかけないこと」

ではないでしょうか。

共有名義は、その場では丸く収まっても、

将来必ず誰かが苦労します。

元気なうちに決めておくこと。

それが最大の思いやりであり、最高の生前対策です。

善通寺・丸亀エリアで不動産をお持ちの方は、

ぜひ一度、名義の確認から始めてみてください。

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高松市周辺では「相続人が県外や海外にいて連絡が取れない」「祖父名義のまま何十年も放置」という理由で、相続登記が進まないケースが増えています。いざ売却や活用をしようとしても、手続き不能に陥ることも少なくありません。実はこれらの多くは、生前のひと手間で防げます。今回は、司法書士の現場から見たリアルな事例と、今すぐ始められる生前対策を解説します。

目次

1 高松市で増えている「長期放置相続登記」とは

2 相続人が県外・海外にいると何が起きるのか

3 実際にあった想定事例（アレンジケース）

4 放置すると家族にどんな負担がかかる？

5 生前にできる具体的な対策5つ

6 まとめ｜相続登記は「亡くなってから」では遅い

1 高松市で増えている「長期放置相続登記」とは

近年、高松市で特に増えている相談が

「昔亡くなった親や祖父の名義のまま、不動産の登記が変わっていない」

というケースです。

特に多いのが、

　　　・郊外の実家

　　　・農地や山林

　　　・使っていない空き家

こうした不動産です。

「住んでいないから問題ない」

「固定資産税は払っているから大丈夫」

そう思って何十年も放置され、

売却や建替えのタイミングになって初めて問題が発覚します。

そしてその時には、手続きが非常に困難になっていることがほとんどです。

2 相続人が県外・海外にいると何が起きるのか

高松市は転勤族も多く、進学や就職で県外に出る方も少なくありません。

結果として、相続人が全国に散らばる傾向があります。

実務上、よくあるのは

　　　・東京

　　　・大阪

　　　・福岡

　　　・海外（アメリカ・オーストラリアなど）

このように住所がバラバラのケースです。

相続登記には

「相続人全員の協力（遺産分割協議）」

が必要です。

つまり、

　　　・全員に連絡を取る

　　　・戸籍を集める

　　　・書類を郵送する

　　　・署名押印をもらう

これを人数分行う必要があります。

10人いれば10倍、

20人いれば20倍の手間です。

さらに海外在住者がいる場合、

　　　・日本の印鑑証明が取れない

　　　・サイン証明や在留証明が必要

　　　・郵送に数か月

と、手続きは一気に難易度が上がります。

3 実際にあった想定事例（アレンジケース）

例えば、こんなケースです。

高松市郊外の実家土地。

名義は祖父（昭和50年代に死亡）のまま。

いざ売却しようとして調査すると、

相続人は12名。

そのうち

・関東在住5名

・関西在住3名

・カナダ在住1名

・連絡先不明2名

という状況でした。

結果、

　　　・戸籍収集に数か月

　　　・所在調査

　　　・海外書類の取得

　　　・相続人の一部が認知症で後見申立て

最終的に手続き完了まで約1年以上。

「もっと早くやっていれば、こんなに大変にならなかった」

ご家族がそう話されていたのが印象的でした。

4 放置すると家族にどんな負担がかかる？

長期放置の最大の問題は

"時間が経つほど難易度が上がる"こと です。

具体的には

　　　・相続人がどんどん増える（二次相続・三次相続）

　　　・認知症で判断能力がなくなる

　　　・連絡が取れない人が出る

　　　・戸籍が古すぎて取得困難

　　　・売却や融資ができない

最終的には

「不動産があるのに何もできない」

という塩漬け状態になります。

これは残された家族にとって、大きな精神的・経済的負担です。

5 生前にできる具体的な対策5つ

では、どうすれば防げるのでしょうか。

答えはシンプルです。

元気なうちに整理しておくこと。

具体的には次の5つです。

① 名義の確認（登記事項証明書の取得）

② 相続関係の整理（誰が相続人になるか把握）

③ 不動産の承継方法を決める（誰に継がせるか）

④ 遺言書の作成

⑤ 早めの相続登記・生前贈与・家族信託などの検討

これらを生前に行えば、

　　　・相続人の協力が不要

　　　・手続きが1日で終わる

　　　・家族が揉めない

という状態を作ることができます。

まさに「予防医療」と同じ発想です。

6 まとめ｜すでに発生している相続登記は「亡くなってから」では遅い

相続登記は、亡くなってから行う手続きですが、

準備は「生きている今」しかできません。

高松市周辺では、相続人が全国・海外に広がるケースが当たり前の時代です。

だからこそ、

「そのうち」

「まだ大丈夫」

ではなく、

"動ける今こそ最大のチャンス"

なのです。

家族に負担を残さないために、

まずは名義確認から始めてみてください。

それが、最も確実な生前対策になります。

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ここまで家族信託について詳しく解説してきましたが、

最後に一番大切なことをお伝えします。

家族信託は「最強の制度」ではありません。

むしろ、

　　　・遺言だけで十分な人

　　　・成年後見の方が安全な人

　　　・生前贈与の方がシンプルな人

こうしたケースの方が、実は多いのが現実です。

生前対策で本当に大切なのは、

「家族信託をすること」ではなく、

「自分の家族に合った方法を選ぶこと」 です。

今回はシリーズの総まとめとして、各制度の違いと正しい使い分けを整理します。

目次

1 家族信託だけが正解ではない理由

2 代表的な4つの生前対策

3 家族信託の特徴と向いている人

4 成年後見制度の特徴と向いている人

5 遺言書の特徴と向いている人

6 生前贈与の特徴と向いている人

7 どう選べばいい？実務家の判断基準

8 まとめ｜「制度選び」より「家族設計」

1 家族信託だけが正解ではない理由

最近、

「認知症対策＝家族信託」

のような風潮があります。

金融機関や不動産会社から強く勧められることも増えました。

しかし、実務の現場にいると、こう感じます。

「家族信託が必要な人は、実は一部だけ」

ほとんどの方は、もっとシンプルな方法で十分解決できます。

制度が複雑になればなるほど、

コストもリスクも増えます。

だからこそ、まずは全体像を知ることが大切です。

2 代表的な4つの生前対策

認知症対策・相続対策の代表例は次の4つです。

　　　・家族信託

　　　・成年後見制度

　　　・遺言書

　　　・生前贈与

それぞれ役割がまったく違います。

「どれが一番良いか」ではなく、

「どれが合うか」がポイントです。

3 家族信託の特徴と向いている人

家族信託は、

👉 財産管理・運用を家族に任せる制度

です。

【強み】

・認知症後も売却や運用が可能

・不動産管理に強い

・柔軟な設計ができる

【弱み】

・設計が難しい

・税務が複雑

・家族トラブルのリスク

・コストが高い

【向いている人】

・賃貸不動産オーナー

・資産規模が大きい

・家族関係が円満

・長期運用が必要

つまり「財産管理型」の制度です。

4 成年後見制度の特徴と向いている人

成年後見は、

👉 判断能力が低下した人を法律で守る制度

です。

【強み】

・法的に強力な保護

・不正防止

・家庭裁判所の監督で安心

【弱み】

・手続きが硬直的

・自由な運用が難しい

・報酬が継続発生

【向いている人】

・身寄りが少ない

・家族関係が複雑

・安全第一で守りたい

「保護型」の制度と言えます。

5 遺言書の特徴と向いている人

遺言書は、

👉 亡くなった後の分け方を決める制度

です。

【強み】

・安い

・簡単

・トラブル予防効果が高い

【弱み】

・生前の管理はできない

【向いている人】

・財産分配だけ決めたい

・認知症対策は不要

・シンプルに済ませたい

実は、多くの家庭はこれだけで足ります。

「まず遺言書」が基本です。

6 生前贈与の特徴と向いている人

生前贈与は、

👉 元気なうちに財産を渡してしまう方法

です。

【強み】

・手続きが簡単

・相続財産を減らせる

・早期承継が可能

【弱み】

・贈与税

・取り戻せない

【向いている人】

・確実に渡したい

・財産がそれほど多くない

シンプルですが、非常に有効な方法です。

7 どう選べばいい？実務家の判断基準

では、どう判断すればよいのでしょうか。

私は次の順番で考えます。

① まず遺言書

② 必要なら贈与

③ 管理が必要なら信託

④ 保護重視なら後見

いきなり家族信託は選びません。

「よりシンプルな方法から検討する」

これが失敗しないコツです。

制度はシンプルなほど安全です。

8 まとめ｜「制度選び」より「家族設計」

家族信託はとても良い制度です。

しかし万能ではありません。

大切なのは、

✔ 家族関係

✔ 財産内容

✔ 将来の希望

✔ 管理の負担

これらを総合的に考えること。

つまり、

制度選び ＝ 家族の未来設計

です。

「流行っているから」

「勧められたから」

ではなく、

「我が家には何が一番合うか」

この視点で考えてください。

それが本当の意味での"安心できる終活"です。

このシリーズが、

家族信託を正しく理解し、後悔しない生前対策を考えるきっかけになれば幸いです。

家族信託を始めたあと、

「税金の話なんて聞いていなかった…」

と後悔する方が実はとても多いです。

家族信託では、

　　　・家賃収入

　　　・不動産売却益

　　　・配当金

　　　・利息

これらすべてに 税務申告が必要 になります。

しかも、

通常の不動産経営とは違う"信託特有のルール" があり、

損益通算が制限されるなど、思わぬ税負担が発生することもあります。

「名義が変わっただけ」と軽く考えると危険です。

今回は、受託者が必ず知っておくべき税務の基本を、できるだけわかりやすく解説します。

目次

1 家族信託と税金はどう関係する？

2 誰が税金を払うの？基本の考え方

3 家賃収入・売却益の確定申告はどうなる？

4 見落としがちな「損益通算の制限」

5 受託者に生じる実務負担とは

6 税務トラブルの実例

7 失敗しないための3つの対策

8 まとめ｜家族信託＝税務設計が必須

1 家族信託と税金はどう関係する？

家族信託の相談で、ほぼ100％聞かれるのが、

「税金は変わらないですよね？」

という質問です。

結論から言うと、

基本的な税金の種類は同じですが、処理方法が大きく変わります。

ここを誤解していると、あとで必ず困ります。

家族信託は「節税制度」ではありません。

あくまで「財産管理の制度」です。

まずこの前提が重要です。

2 誰が税金を払うの？基本の考え方

家族信託では、登場人物が3人います。

　　　・委託者（財産を出す人）

　　　・受託者（管理する人）

　　　・受益者（利益を受ける人）

では税金を払うのは誰か？

原則は、

👉 受益者（利益を受ける人）

です。

つまり、

　　　・家賃を受け取る人

　　　・売却益を受け取る人

この人が納税義務者になります。

「受託者＝払う人」ではない点がポイントです。

3 家賃収入・売却益の確定申告はどうなる？

たとえば、

　　　・アパートの家賃

　　　・駐車場収入

　　　・不動産売却益

　　　・株式配当

これらはすべて課税対象です。

信託口座に入ったとしても、

「非課税」にはなりません。

通常と同じく、

　　　・不動産所得

　　　・譲渡所得

　　　・配当所得

として確定申告が必要です。

ここでよくある誤解が、

「信託口座だから申告しなくていいと思っていた」

というケース。

これは完全にNGです。

税務署は普通に把握しています。

4 見落としがちな「損益通算の制限」

ここが最重要ポイントです。

実は信託では、

損益通算が制限される場合があります。

通常の不動産経営では、

　　　・赤字不動産

　　　・給与所得

を相殺できます（損益通算）。

しかし信託では、

👉 信託財産の損失を個人所得と自由に相殺できない

ケースがあります。

つまり、

「赤字なのに節税できない」

という現象が起きることがあるのです。

これは意外と知られていません。

結果として、

「信託にしたら税金が増えた」

という逆転現象も起きます。

5 受託者に生じる実務負担とは

税金そのものは受益者が負担しますが、

実務負担は受託者に集中します。

　　　・帳簿管理

　　　・入出金管理

　　　・収支計算

　　　・税理士とのやり取り

　　　・資料保存

つまり、

ほぼ経理担当者レベルの作業

が発生します。

「名義を貸すだけ」と軽く引き受けると、後悔します。

受託者は想像以上に大変です。

6 税務トラブルの実例

実務ではこんなケースもあります。

　　　・確定申告漏れ → 追徴課税

　　　・信託口座と個人口座が混在 → 税務指摘

　　　・収益分配の処理ミス → 家族間トラブル

　　　・税理士が信託未経験 → 誤処理

家族信託はまだ新しい制度のため、

税理士でも経験差が大きいのが現実です。

専門家選びも重要になります。

7 失敗しないための3つの対策

私が必ずお伝えしている対策は次の3つです。

① 事前に税理士と相談する

契約前に必ず税務シミュレーションを。

後からでは遅いです。

② 受託者の負担を理解して決める

「信頼できる人」だけでなく

「事務処理ができる人」

を選ぶことが重要です。

③ 口座と帳簿を完全分離する

信託専用口座・専用管理が鉄則。

これだけで税務リスクは激減します。

8 まとめ｜家族信託＝税務設計が必須

家族信託は法律だけの問題ではありません。

✔ 法律

✔ 登記

✔ 税務

この3つがセットです。

税務を軽視すると必ず失敗します。

家族信託は

「契約したら終わり」

ではなく

「契約してからがスタート」 の制度です。

税務まで含めて設計することが、本当の安心につながります。

家族信託の失敗原因の多くは、制度そのものではありません。

原因はただ一つ、**「家族への説明不足」**です。

　　　・知らない間に兄が受託者になっていた

　　　・財産の名義が勝手に変わっていた

　　　・相談もなく契約していた

こうした「寝耳に水」の状況が、兄弟トラブルや争族の引き金になります。

家族信託は、家族を守る制度のはず。

だからこそ、"家族みんなが納得していること"が成功の絶対条件です。

今回は、トラブルを未然に防ぐための具体策を解説します。

目次

1 家族信託で実際に起きているトラブル事例

2 なぜ家族信託は「もめやすい」のか

3 「寝耳に水」が起きる3つの理由

4 他の相続人の同意は法的に必要？

5 トラブルを防ぐために必ずやるべき3つの対策

6 司法書士が実務で必ず行っていること

7 まとめ｜家族信託は「家族会議」が9割

1 家族信託で実際に起きているトラブル事例

家族信託は「家族のための制度」です。

しかし、皮肉なことに、家族信託が原因で家族関係が壊れてしまうケースも少なくありません。

私が実際に受けた相談では、こんなケースがありました。

　　　・長男だけで信託契約 → 他の兄弟が激怒

　　　・不動産の名義が突然変わり「財産を奪われた」と誤解

　　　・受託者が家賃を管理 → お金の流れが不透明で不信感

　　　・相続開始後「これは無効だ」と争いに発展

どれも制度の問題ではなく、

「事前に説明していなかったこと」

が原因です。

つまり、やり方を間違えると「争族製造装置」にもなってしまうのです。

2 なぜ家族信託は「もめやすい」のか

家族信託がもめやすい理由は、制度の構造にあります。

ポイントは3つです。

　　　・契約だけで成立する

　　　・当事者だけで完結できる

　　　・財産の名義が受託者に移る

つまり、

他の相続人が関与しなくても進められてしまう制度

なのです。

これが最大の落とし穴です。

3 「寝耳に水」が起きる3つの理由

　では、なぜトラブルが起きるのでしょうか。

よくある理由は次の3つです。

① 親と長男だけで決めてしまう

「同居しているから」

「面倒を見てくれているから」

という理由で、長男だけと契約するケースは非常に多いです。

しかし他の兄弟から見ると、

「勝手に財産を独占しているのでは？」

という疑念が生まれます。

② 名義変更のインパクトが大きい

信託が始まると、不動産の名義は受託者に変わります。

登記簿を見ると、

「所有者：長男」

と表示されます。

法律的には信託財産でも、見た目は"長男の財産"です。

これが誤解を生みます。

③ お金の流れが見えない

家賃や売却代金を受託者が管理するため、

「本当に適切に使われているの？」

「使い込んでいない？」

と疑われやすくなります。

疑念が生まれた時点で、家族関係は悪化します。

4 他の相続人の同意は法的に必要？

　ここはよく聞かれる質問です。

結論から言うと、

法律上は、他の相続人の同意は不要です。

委託者と受託者の合意だけで成立します。

だからこそ怖いのです。

「できてしまう」＝「トラブルが起きない」

ではありません。

法的に有効でも、感情的には無効になる。

これが家族問題の難しさです。

5 トラブルを防ぐために必ずやるべき3つの対策

　では、どうすれば良いのでしょうか。

私は次の3つを必須にしています。

① 事前の家族会議

　全員参加が理想です。

　　　・なぜ信託が必要か

　　　・誰が受託者になるか

　　　・財産はどう使うか

これを共有するだけで、トラブルの8割は防げます。

② 契約内容の「見える化」

　契約書を見せないのはNGです。

「ちゃんと説明してくれた」という事実が信頼を作ります。

③ 定期報告の仕組み

　　　・家賃収入

　　　・支出

　　　・残高

これを年1回でも報告するだけで、疑いは消えます。

受託者の透明性が何より重要です。

6 司法書士が実務で必ず行っていること

　私は家族信託を設計する際、必ずこう伝えています。

「家族に説明できない信託はやめましょう」

制度的に正しくても、家族関係が壊れたら本末転倒です。

必要であれば、

・家族同席面談

・説明資料作成

・全員への情報共有

も行っています。

信託は法律商品ではなく、家族の合意形成ツールだからです。

7 まとめ｜家族信託は「家族会議」が9割

家族信託は素晴らしい制度です。

しかし、黙って進めると必ずトラブルになります。

成功のコツはシンプルです。

✔ 隠さない

✔ 独断で決めない

✔ みんなで話す

これだけです。

家族信託は「契約書作成」がゴールではありません。

家族全員が納得してスタートすることが本当のゴールです。

それを忘れないでください。

家族信託は「とても便利な制度」ですが、決して「誰にでも最適な万能制度」ではありません。

むしろ、仕組みを理解しないまま契約すると、家族トラブル・税務問題・想定外の権限移動など、後悔につながるケースもあります。

大切なのは、

✔ メリットだけで判断しない

✔ デメリットやリスクも知った上で選ぶ

この姿勢です。

今回は、司法書士の現場経験をもとに、家族信託の「本当の姿」を正直にお伝えします。

目次

1 家族信託とは簡単に言うと何？

2 家族信託の5つのメリット

3 実は見落とされがちな5つのデメリット

4 「金融機関に勧められたから安心」は危険

5 家族信託が向いている人・向いていない人

6 失敗しないための専門家の選び方

7 まとめ｜制度よりも「設計」がすべて

1 家族信託とは簡単に言うと何？

家族信託とは、

「自分の財産管理を、信頼できる家族に任せる契約」

のことです。

たとえば、

　　　・認知症になったら長男にアパート管理を任せたい

　　　・将来、売却や運用をスムーズにしてほしい

　　　・凍結されないよう家族が預金を動かせるようにしたい

こうした希望を実現する仕組みです。

成年後見制度より柔軟に設計できるため、最近は金融機関や不動産会社が積極的に提案しています。

しかし、「便利＝安全」ではありません。

2 家族信託の5つのメリット

まずは良い面から整理します。

① 認知症後も財産が凍結されない

通常、認知症になると銀行口座は凍結され、不動産売却もできません。

家族信託なら、受託者が管理を継続できます。

これは最大のメリットです。

② 成年後見より自由度が高い

成年後見は家庭裁判所の監督下に置かれ、

・毎年の報告

・勝手な投資や売却が難しい

など制約が多いです。

家族信託は契約なので、柔軟な運用が可能です。

③ 二次相続まで指定できる

「妻が亡くなったら、次は長女へ」

といった承継ルールも決められます。

これは遺言書だけでは難しい機能です。

④ 不動産管理に強い

賃貸経営やアパート管理など、継続的な運用に向いています。

実務上、地主さんやオーナー様との相性は非常に良い制度です。

⑤ 家族内で完結できる安心感

第三者（後見人など）を入れず、家族だけで管理できる点も心理的メリットです。

3 実は見落とされがちな5つのデメリット

ここからが重要です。

実務では、こちらの問題の方が深刻です。

① 受託者に「強大な権限」が集中する

契約が始まると、財産の名義は受託者に移ります。

つまり、

　　　・売却

　　　・解約

　　　・運用

　　　・賃貸

これらが 受託者単独で可能 になります。

悪意がなくても、他の兄弟から見ると

「勝手にやられた」

と不信感の原因になります。

家族トラブルの火種になりやすい部分です。

② 他の相続人が「寝耳に水」になりやすい

家族信託は契約です。

極端に言えば、当事者だけで成立します。

そのため、

「そんな話、聞いてない」

「財産が全部兄に移っている」

と、後から揉めるケースが現実にあります。

私はこの相談を何度も受けています。

③ 税務が複雑

ここは特に重要です。

受託者が管理して得た収益（家賃・売却益など）は、

信託特有の税務処理 が必要になります。

　　　・確定申告が必要

　　　・損益通算が限定的

　　　・税理士も慣れていないケースあり

「名義が変わっただけ」と軽く考えると危険です。

④ 契約内容の修正が大変

一度契約すると、簡単にやり直せません。

遺言書のように気軽に書き換えられないため、

設計ミス＝長期固定

になります。

これが一番怖いところです。

⑤ コストが高い

公正証書＋専門家報酬で

50万〜100万円以上

かかるケースも珍しくありません。

決して安い制度ではありません。

4 「金融機関に勧められたから安心」は危険

最近は、

「家族信託がベストです」

「とりあえず信託しましょう」

と提案されることがあります。

しかし、

　　　・後見の方が合う

　　　・遺言だけで十分

　　　・生前贈与で足りる

こうしたケースも多いのが実情です。

制度ありきで考えると失敗します。

5 家族信託が向いている人・向いていない人

向いている人

　　　・賃貸不動産オーナー

　　　・管理財産が多い

　　　・相続人関係が円満

　　　・長期的な運用が必要

向いていない人

　　　・財産が預金中心

　　　・家族関係が複雑

　　　・兄弟仲が悪い

　　　・税務処理が負担

全員に必要な制度ではありません。

6 失敗しないための専門家の選び方

家族信託は「商品」ではなく「設計」です。

　　　・法律

　　　・登記

　　　・税務

　　　・相続

すべてを理解している専門家でなければ危険です。

単なるテンプレ契約は避けるべきです。

7 まとめ｜制度よりも「設計」がすべて

家族信託はとても良い制度です。

しかし、使い方を間違えると大きなトラブルにもなります。

大切なのは、

✔ メリットだけを見ない

✔ 家族全体で話し合う

✔ 専門家と設計する

この3つです。

「流行っているから」ではなく、

「自分の家族に本当に合うか」で判断してください。

それが後悔しない生前対策への第一歩です。

「認知症対策には家族信託が一番いいですよ」

最近、金融機関やセミナーでこんな言葉をよく耳にします。

たしかに家族信託は、認知症による"預金凍結"や"不動産が売れない"といった問題を防ぐ、とても有効な制度です。

しかし一方で、仕組みをよく理解せずに始めると、家族間トラブルや税務負担、思わぬ手間に悩まされるケースも少なくありません。

家族信託は「万能な魔法」ではなく、「使い方が重要な道具」です。

今回は、メリットだけでなく落とし穴や公証役場での実務まで、一般の方にもわかりやすく解説します。

目次

1 家族信託とはどんな制度？

2 なぜ認知症対策になるのか

3 家族信託のメリット

4 実は多い「後悔・トラブル」の実例

5 見落とされがちな税金と手続きの負担

6 公正証書にするときの現実（必要書類と準備）

7 家族信託で一番大切な考え方

1 家族信託とはどんな制度？

家族信託とは、簡単に言うと

「財産の管理を家族に任せる契約」です。

たとえば、

親（委託者）が

↓

子ども（受託者）に

↓

財産の管理を任せる

そして、その利益は親（受益者）が受け取る。

このように、管理する人と利益を受ける人を分ける仕組みです。

イメージとしては「家族版の財産管理会社」と考えると分かりやすいでしょう。

2 なぜ認知症対策になるのか

認知症になると、法律上「判断能力がない」と扱われ、次のようなことができなくなります。

　　　・銀行口座が凍結される

　　　・不動産が売れない

　　　・賃貸契約や修繕契約が結べない

つまり「お金があっても使えない」状態になります。

しかし家族信託をしておけば、受託者である子どもが代わりに管理・売却できます。

これが家族信託の最大のメリット、「資産凍結の防止」です。

3 家族信託のメリット

主なメリットは次のとおりです。

　　・認知症後も財産管理ができる

　　・不動産売却がスムーズ

　　・成年後見制度より柔軟

　　・家族中心で運用できる

　　・遺言より細かい承継設計が可能

こう見ると、とても便利な制度に思えます。

実際、うまく使えば大きな安心につながります。

4 実は多い「後悔・トラブル」の実例

しかし、ここからが重要です。

家族信託は

「親と子の契約だけで成立」します。

つまり、他の兄弟の同意は不要です。

その結果、

「知らないうちに兄が全部管理していた」

「勝手に不動産を売られた」

「使い込んでいるのでは？」

こうした不信感が生まれ、相続トラブルになるケースが実際に増えています。

制度は正しくても、家族関係が壊れてしまっては本末転倒です。

家族信託は「法律」より「家族の合意」が何より大切な制度なのです。

5 見落とされがちな税金と手続きの負担

さらに多くの方が驚くのが、税務と事務の負担です。

たとえば賃貸アパートを信託すると、

　　・家賃管理

　　・帳簿作成

　　・収支報告

　　・確定申告

これらを毎年行う必要があります。

受託者は「ほぼ個人事業主の経理担当」です。

また、信託財産は区分管理が必要なため、赤字と黒字を相殺できない（損益通算が制限される）場合もあります。

「節税になると思ったら、逆に税金が増えた」

こうした失敗も珍しくありません。

6 公正証書にするときの現実（必要書類と準備）

家族信託は公正証書で作成することが一般的ですが、ここでも意外な手間があります。

公証役場では、次のような書類がほぼ必須です。

　　・委託者・受託者の実印

　　・印鑑証明書（3か月以内）

　　・本人確認書類

　　・戸籍謄本、住民票

　　・不動産の登記簿謄本、固定資産評価証明書

　　・通帳や残高資料 など

つまり「契約書を作るだけ」ではありません。

公証人は将来の紛争防止のため、親族関係や財産内容を細かく確認します。

場合によっては

・相続人の一覧

・同意書

・診断書

などを求められることもあります。

家族信託は、思っている以上に準備が必要な制度なのです。

7 家族信託で一番大切な考え方

ここまで読むと、不安になった方もいるかもしれません。

しかし、家族信託が悪い制度というわけではありません。

大切なのは

「とりあえず信託」ではなく

「本当に必要かどうかを考えること」

そして

　　・家族で話し合う

　　・税務も確認する

　　・専門家と設計する

この3つです。

制度選びより「設計」が成功のカギなのです。

香川県の相続トラブルは「遺言書がないこと」よりも、

**「地域事情を考慮していない遺言書」**が原因で起きています。

高松市 → 不動産が多く分けられない

・西讃地域 → 農地・家業・同族承継

・沿岸部・島しょ部 → 空き家・県外相続人

・県全域 → 子世代が県外在住

つまり、市町ごとに最適な遺言の形は違うのです。

本記事では、シリーズ総まとめとして

「香川県で失敗しない遺言書の作り方」を

地域特性×実務視点でわかりやすく解説します。

目次

１．なぜ香川県の遺言書は"地域別対策"が必要なのか

２．【市町別まとめ】エリアごとの典型リスク一覧

３．香川県で多い遺言トラブル実例

４．失敗しない遺言書作成5ステップ

５．自筆証書と公正証書、どちらが最適か？

６．遺言＋αで行う生前対策（家族信託・贈与・後見）

７．香川県で司法書士に依頼すべき理由

８．よくある質問（FAQ）

９．まとめ

1. なぜ香川県の遺言書は「地域別対策」が必要なのか

全国共通の相続知識だけでは、香川県の相続は解決しません。

なぜなら、

　　・不動産中心の財産構成

　　・農地の多さ

　　・県外居住の相続人

　　・空き家急増

　　・家業承継問題

といった地方特有の事情が強い県だからです。

都市型モデルの相続対策をそのまま当てはめると、

かえって揉めるケースが少なくありません。

だからこそ

「地域に合わせた遺言設計」が必要なのです。

2. 【市町別まとめ】エリアごとの典型リスク一覧

■ 高松市

マンション／収益不動産／駐車場経営

→ 分割困難・共有トラブル多発

→ 不動産は"相続人ごとに単独取得"指定が必須

■ 丸亀市・坂出市

自宅＋郊外土地＋農地の混在

→ 評価差が大きく不公平感が出やすい

→ 代償金条項・換価分割指定が有効

■ 観音寺市・三豊市

農家／中小企業／同族経営

→ 事業承継失敗＝経営崩壊

→ 後継者1人集中承継＋他相続人へ金銭補償が基本

■ さぬき市・東かがわ市

高齢単身世帯＋空き家化

→ 管理不全・売却困難

→ 「売却して分配」条項が実務的

■ 小豆島（小豆島町・土庄町）

相続人が県外多数

→ 手続き停滞・放置相続

→ 公正証書遺言＋遺言執行者指定が必須

3. 香川県で多い遺言トラブル実例

実務上よくあるのは、

「遺言を書いたのに揉めた」

というケースです。

原因はシンプルで、

　　・財産が具体的に書かれていない

　　・共有にしている

　　・管理方法が未指定

　　・執行者がいない

この4点です。

特に「共有」は、

ほぼ確実に将来トラブルになります。

共有＝全員の同意がないと何もできない

という状態だからです。

司法書士としては、共有指定は原則おすすめしません。

4. 失敗しない遺言書作成5ステップ

STEP1 財産棚卸し

　不動産・預金・保険・負債を一覧化

STEP2 地域リスク分析

　農地・空き家・共有・県外相続人の有無確認

STEP3 分け方の設計

　現物分割／代償金／売却分配を選択

STEP4 公正証書遺言作成

　形式不備ゼロ・紛失ゼロ

STEP5 遺言執行者指定

　専門家を指名（手続きが圧倒的にスムーズ）

この流れが現在の実務スタンダードです。

5. 自筆証書と公正証書、どちらが最適か？

結論は明確です。

香川県では「公正証書遺言」推奨

理由は

　　　・相続人が遠方

　　　・農地や登記が多い

　　　・手続きが複雑

　　　・高齢化率が高い

ため、家庭裁判所の検認手続きが負担になるからです。

費用より「確実性」を優先すべき地域といえます。

6. 遺言＋αで行う生前対策

遺言だけでは不十分な場合もあります。

　　　・認知症対策 → 家族信託

　　　・節税 → 生前贈与

　　　・判断能力低下 → 任意後見

　　　・空き家対策 → 事前売却

組み合わせることで、はじめて「万全」になります。

7. 香川県で司法書士に依頼すべき理由

相続は

法律 × 登記 × 実務

の複合問題です。

特に不動産が多い香川県では

司法書士が最も適任な専門家です。

　　　・登記

　　　・遺言作成

　　　・相続手続き

　　　・家族信託

　　　・成年後見

すべてワンストップで対応できます。

8. よくある質問（FAQ）

Q 遺言書は何歳から作るべき？

A 60代から準備開始が理想です。

Q 子どもが県外でも必要？

A むしろ必須です。

Q 不動産は共有でもいい？

A 原則NGです。

Q 費用はいくら？

A 公正証書遺言で10〜20万円台が目安です。

Q 相談だけでも可能？

A 可能です。早期相談が最も効果的です。

9. まとめ

香川県の遺言対策は

「書くこと」より

「どう設計するか」

がすべてです。

地域特性を踏まえた遺言こそが、

家族を守る本当の備えになります。

ぜひ元気なうちに準備を始めましょう。

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生前対策・相続対策に関する無料相談は随時受付中です（完全予約制）。

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香川県外にお住まいの方も、オンライン・Zoomでのご相談が可能です。お気軽にお問い合わせください。

この記事の結論（3行要約）

・東讃エリアは「県外に住む相続人」が多く手続きが止まりやすい

・遺産分割協議は"全員の同意"が必要なため非常に大変

・遺言書＋遺言執行者指定でほぼ解決できる

「子どもは大阪におるから、相続の時は帰ってきてもらえばええやろ。」

実はこの考えが、相続トラブルの大きな原因になります。

さぬき市・東かがわ市・三木町では、

相続人の多くが県外在住＝遠方相続 が当たり前になっています。

すると、

・何度も集まれない

・書類のやり取りが進まない

・話し合いがまとまらない

・空き家だけ残る

という事態が起こります。

本記事では、東讃エリアの実情を踏まえ、

「なぜ遠方家族こそ遺言書が必須なのか」

「具体的にどう備えるべきか」

を司法書士の実務目線で解説します。

■ 目次

１．東讃エリアで増えている「遠方相続」とは

２．遺言書がないと手続きが止まる理由

３．【チェックリスト】遠方相続リスク診断

４．ケース① 相続人が全国に散らばっている

５．ケース② 空き家が放置される本当の原因

６．ケース③ 書類が集まらず数年放置された事例

７．遠方相続を一瞬で解決する「遺言執行者」という仕組み

８．さぬき市・東かがわ市・三木町での遺言書作成ポイント

９．司法書士に依頼するメリット

10．よくある質問（FAQ）

1. 東讃エリアで増えている「遠方相続」とは

さぬき市・東かがわ市・三木町では、

若い世代の多くが

・高松市中心部

・岡山

・大阪

・東京

など県外へ転出しています。

その結果、親世代が亡くなったとき、

「相続人が誰も地元にいない」

というケースが非常に増えています。

これが「遠方相続」です。

昔のように家族が近くに住んでいる前提は、すでに崩れています。

2. 遺言書がないと手続きが止まる理由

相続手続きには原則として

👉 相続人"全員"の同意

が必要です。

つまり、

・1人でも連絡が取れない

・1人でも書類を返送しない

・1人でも反対する

これだけで 手続きは完全にストップ します。

実際に、

・「印鑑証明がなかなか送られてこない」

・「仕事が忙しくて帰れないと言われる」

こうした理由で半年〜1年以上止まることも珍しくありません。

遺言がない相続は、想像以上に進みません。

3. 【チェックリスト】遠方相続リスク診断

・子どもが県外在住

・兄弟が複数いる

・実家が空き家になる予定

・高齢の配偶者が1人で住んでいる

・家族がなかなか集まれない

・不動産が複数ある

1つでも当てはまれば、遠方相続リスクが高い状態です。

東讃エリアでは、ほとんどのご家庭が該当します。

4. ケース① 相続人が全国に散らばっている

相続人が

香川・大阪・東京・福岡

の4か所に分かれていたケースでは、

・戸籍収集

・書類郵送

・押印

・再送

このやり取りだけで約10か月かかりました。

遺言書があれば、これらの協議は不要だった事案です。

5. ケース② 空き家が放置される本当の原因

「売ればいいのに、なぜ放置されるのか？」

理由は単純です。

👉 全員の同意が取れないから

売却も解体も、共有状態では進みません。

その間に、

・草木が伸びる

・近隣から苦情

・固定資産税発生

家族にとって"負の遺産"になってしまいます。

6. ケース③ 数年放置された事例

実際に、相続発生から3年以上放置され、

・名義変更未了

・固定資産税滞納

・建物老朽化

という状態になってから相談に来られた方もいます。

もっと早く遺言があれば、防げた問題でした。

7. 遠方相続を一瞬で解決する「遺言執行者」

ここで最も効果的なのが

遺言執行者の指定

です。

遺言執行者とは、

遺言の内容を実現するために相続人の代わりに手続きを進める責任者。

遺言執行者を指定すれば、

・相続人全員の協議不要※遺言者の意思が最優先されます。

・書類収集代行※一般の相続手続きと比較すると戸籍などの書類が少なくなります。

・不動産登記※司法書士に委任できます。

・預金解約

などの手続きを進められます。

実務上、これだけで負担は10分の1以下になります。

8. 東讃エリアでの遺言書作成ポイント

　① 不動産の承継者を明確にする

　② 売却前提か保有か決めておく

　③ 遺言執行者を専門家に指定

　④ 配偶者の生活資金を確保

　⑤ 連絡不要で完結できる設計にする

この「手間をかけない設計」が最大のポイントです。

9. 司法書士に依頼するメリット

・相続人が遠方でも手続き可能

・登記・金融機関手続きワンストップ

・書類郵送・調整すべて代行

・相続後も継続サポート

「家族が集まれない時代」だからこそ、専門家の存在価値が高まっています。

■ よくある質問（FAQ）

Q. 相続人が県外でも手続きできますか？

A. 可能ですが、遺言書があると圧倒的にスムーズです。

Q. 遺言執行者は必須？

A. 遠方相続ではほぼ必須と考えてください。

Q. 空き家は放置するとどうなりますか？

A. 管理責任や税負担が続き、近隣トラブルにもなります。

Q. 相談はオンラインでも可能？

A. Zoom相談に対応しています。

Q. いつ準備すべき？

A. 元気なうち、判断能力があるうちがベストです。

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生前対策・相続対策に関する無料相談は随時受付中です（完全予約制）。

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この記事の結論（3行要約）

・丸亀市・坂出市の相続は「農地・実家・売れない土地」でほぼ揉める

・放置すると固定資産税と管理負担だけが残る

・遺言書で承継者を明確に指定することが最大の予防策

「この畑、誰が継ぐんや？」

「実家はいらんけど、税金は払いたくない…」

丸亀市・坂出市の相続相談で、実際によく出る言葉です。

都市部と違い、この地域の相続は "分けにくい不動産"が中心。

現金よりも、農地・古い実家・山林が多いため、話し合いがまとまりません。

結果として、

相続人同士の押し付け合い → 空き家放置 → 税金だけ負担

という悪循環に陥ります。

本記事では、丸亀市・坂出市の実情を踏まえ、

「なぜ遺言書が必須なのか」

「具体的にどう書けばいいのか」

を司法書士の実務目線で解説します。

■ 目次

１．丸亀市・坂出市の相続が難しい本当の理由

２．農地相続がトラブルになる3つの原因

３．実家・空き家の押し付け合い問題

４．【チェックリスト】遺言書が必須なご家庭

５．ケース① 農地を誰も継がない場合

６．ケース② 売れない実家を共有にして失敗

７．ケース③ 兄弟共有名義が招く10年後の地獄

８．丸亀市・坂出市で失敗しない遺言書の書き方

９．司法書士に依頼するメリット

10．よくある質問（FAQ）

1. 丸亀市・坂出市の相続が難しい本当の理由

高松市の相続が「自宅中心」だとすれば、

丸亀市・坂出市の相続は 「農地・実家・昔からの土地中心」 です。

具体的には、

・田畑

・先祖代々の実家

・古い木造住宅

・使っていない山林

・売却困難な郊外土地

こうした "現金化しにくい財産" が多いのが特徴です。

そして、これらは共通して

「もらっても困る」

という性質を持っています。

つまり、「取り合い」ではなく 「押し付け合い」 になる。

これが都市部との決定的な違いです。

2. 農地相続がトラブルになる3つの原因

① 農業をする人がいない

子世代の多くは会社員。

農地を継いでも活用できません。

② 自由に売れない

農地は農地法の許可が必要で、簡単に売却できません。

③ 維持コストだけかかる

草刈り・水路管理・固定資産税…。

持っているだけで負担になります。

結果として、

「長男が継ぐと思っていた」

「いや、次男が継ぐべきだ」

このような感情論に発展します。

遺言がなければ、話し合いはまずまとまりません。

3. 実家・空き家の押し付け合い問題

丸亀市・坂出市では、

・古い木造住宅

・駅から遠い立地

・買い手がつかない

こうした実家も少なくありません。

売却できない場合、

・誰が住む？

・誰が管理する？

・誰が固定資産税を払う？

これで揉めます。

「とりあえず共有名義にしよう」

この選択が、実は最悪です。

共有はだ 将来必ずトラブルを生む"時限爆弾" からです。

4. 【チェックリスト】遺言書が必須なご家庭

・農地や畑がある

・使っていない実家がある

・売れない土地がある

・兄弟姉妹が複数いる

・誰が継ぐか決まっていない

・子どもが県外在住

1つでも当てはまれば、遺言書は必須です。

丸亀市・坂出市では、ほとんどの家庭が該当すると言っても過言ではありません。

5. ケース① 農地を誰も継がない場合

相続人全員が「いらない」と言い、協議が1年以上止まったケースもあります。

この間も固定資産税は発生します。

有効なのは、

・特定の承継者を明確に指定

・売却後に分配するよう指定

・国庫帰属制度の検討

など、出口戦略まで書いた遺言です。

単に「法定相続分で分ける」では解決しません。

6. ケース② 共有名義にして失敗

「とりあえず兄弟3人で共有」

一見平等ですが、

・売却には全員の同意が必要

・1人でも反対すると進まない

・次世代に権利が分散する

結果、処分不能になります。

実務上、共有不動産の整理は最も大変な仕事の一つ です。

最初から単独名義にしておくことが鉄則です。

7. 丸亀市・坂出市で失敗しない遺言書の書き方

ポイントは5つ。

① 承継者を1人に決める

② 売却前提ならその旨を明記

③ 代償金で公平を図る

④ 不動産は共有にしない

⑤ 遺言執行者を司法書士に指定する

この設計をするだけで、家族の負担は劇的に減ります。

8. 司法書士に依頼するメリット

・農地法や登記手続きを一括対応

・現実的な処分方法まで提案可能

・相続発生後もそのまま手続き代行

・家族間の調整役になれる

地方の相続ほど、実務経験の差が結果に直結します。

■ よくある質問（FAQ）

Q. 農地は必ず相続しなければいけませんか？

A. 放棄や国庫帰属制度の利用も可能ですが、事前の設計が重要です。

Q. 売れない土地はどうすれば？